Spuiboulevard, inclusief nieuwbouw Stadskantoor

In de periode november-december hebben verschillende documenten ter inzage gelegen voor inspraak en was er voor belangstellenden de mogelijkheid voor digitaal overleg met de gemeente. Over het algemeen kan worden gesteld dat de plannen positief zijn ontvangen.

Tot nu toe gerealiseerd

• In 2018 is een actief participatietraject doorlopen met de Spuisafari en diverse Stadslabs. Deze vormen een belangrijke basis voor de gebiedsvisie.
• Op 18 december 2018 is de "gebiedsvisie Spuiboulevard e.o." door de raad vastgesteld. Daarmee zijn de grove kaders voor de gebiedsontwikkeling bepaald.
• Ter uitvoering van de gebiedsvisie is gewerkt aan het Verkeersstructuurplan voor de Schil-West. Op 19 juni 2019 zijn de hoofdlijnen van dit verkeersstructuurplan besproken met de commissie Grote Projecten, daarna zijn diverse avonden met bewoners en ondernemers georganiseerd. Tijdens de Commissie Grote Projecten van 18 maart a.s. stond het Verkeersstructuurplan voor een tweede inhoudelijke behandeling op de agenda. Daarna is deze op 2 april door de raad vastgesteld. Tevens is daarbij een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.
• Op 26 november 2019 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de herontwikkelingslocatie Stadskantoor/Hellingen/Spuihavengarage/Crownpoint.
• Voor de herontwikkeling van het gebied Stadskantoor-Spuihavengarage-Hellingen-Crownpoint is een verkaveling studie verricht. Op 20 november is de raad hierover geïnformeerd. In deze haalbaarheidsstudie zijn de ruimtelijke en financiële gevolgen van de parkeeroplossingen onderzocht. Op basis van deze verkaveling wordt de variant met een (her)nieuw(d)e parkeergarage met een grotere capaciteit op de locatie van de huidige Spuihaven verder uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan met circa 500 woningen.
• In 2019-2020 zijn diverse particuliere initiatieven in het gebied ontwikkeld. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om transformatie van leegstaande kantoorgebouwen of herontwikkeling hiervan door sloop en nieuwbouw.
• Op 30 juni 2020 is het Voorkeursrecht (Wvg) gevestigd op de Crownpointlocatie. Tevens zijn (minnelijke) gesprekken gestart om Crownpoint op onteigeningsbasis te verkrijgen.
• In 2020 is gewerkt aan een stedenbouwkundig raamwerk en beeldkwaliteitsplan voor het stadskantoor en omgeving, waarbij onder andere is gekozen voor een parkeeroplossing waarbij de huidige Spuihavengarage wordt uitgebreid en gerenoveerd.
• In het vierder kwartaal 2020 zijn de bestemmingsplanprocedures voor de Crownpoint locatie en het Huis van Stad en Regio gestart.
• Er is gewerkt aan een schetsplan voor de herinrichting van de Spuiboulevard.
• In de periode november december heeft een inspraakperiode plaats gevonden.

Huis van Stad en Regio

• Op 18 december 2018 heeft de raad de besloten om de huisvesting op de locatie van het voormalig Belastingkantoor/Rabobank te realiseren, dit samen met de partners Gemeenschappelijke Regeling Drechtsteden (GRD), Bibliotheek AanZet, VVV en Dordrecht Marketing te doen en hiertoe een krediet beschikbaar te stellen.
• Op 23 april 2019 heeft het college besloten een architectenprijsvraag te organiseren met als doel de ontwikkeling en realisatie van het Huis van Stad en Regio.
• Op 8 april 2020 heeft het college ingestemd met het door de onafhankelijke jury aangewezen prijswinnende plan van Schmidt Hammer Lassen in hierover de raad verwittigd in een RIB.
• Op 14 juli 2020 is in de kadernota de RIB behandeld over Bibliotheek AanZet "Vormgeving Toekomstvisie in relatie tot het Huis van Stad en Regio" inzake aanvullende structurele exploitatielasten. Verdere behandeling in de behandeling van de meerjarenbegroting in november 2020.
• Op 27 augustus 2020 is door de architect SHL een geoptimaliseerd plan gepresenteerd, waarin de opmerkingen van de onafhankelijke jury zijn onderzocht en verwerkt (parkeren, hoogte dek, inrichting, programmering pocketpark en bestendigheid van het ontwerp COVID-19/pandemie).
• Op 3 september 2020 heeft een tweede besloten sessie commissie Grote Projecten plaatsgevonden inzake financiële kaders en beheersing van die kaders.
• Op 13 oktober 2020 heeft de raad ingestemd met het voorbereidingskrediet.
• In december 2020 hebben de partners een samenwerkingsovereenkomst ondertekend.
• In het vierde kwartaal van 2020 zijn de bouwdirecteur en de procesmanager voor bewoning en gebruik van het Huis gecontracteerd.

• De gebiedsvisie "Spuiboulevard e.o." is in de periode 2017-2018 op basis van een intensief participatietraject met een Spuisafari en diverse Stadslabs tot stand gekomen. In de stadslabs zijn diverse verkeersoplossingen naar voren gekomen, die zijn verwerkt in het verkeersstructuurplan.
• In het derde kwartaal 2019 zijn diverse avonden met bewoners en ondernemers en een Stadslab georganiseerd over het verkeersstructuurplan.
• Na vaststelling van het verkeersstructuurplan zullen omwonenden en ondernemers op maat betrokken worden bij de gefaseerde uitvoering daarvan. Waar mogelijk wordt de communicatie gecombineerd met de gebiedsontwikkeling en communicatie binnen andere projecten en opgaven.
• In februari 2020 is een tentoonstelling over de vier inzendingen voor het Huis van Stad en Regio georganiseerd, waarbij bezoekers konden reageren op de inzendingen (consultatie). Deze reacties zijn aan de jury ter beschikking gesteld als onderdeel van de toets resultaten. Het uiteindelijke besluit over de inzendingen wordt door de onafhankelijke vakjury genomen.
• In februari 2020 is met bewoners, geïnteresseerden en jongeren een Stadslab georganiseerd, en dieper ingegaan op de vier inzendingen. De reacties zijn tevens aan de jury ter beschikking gesteld als onderdeel van de toets resultaten.
• In november-december 2020 heeft een brede inspraakronde (voor omwonenden en ondernemers) het stedenbouwkundig raamwerk en beeldkwaliteitsplan voor het stadskantoor en omgeving, de bestemmingsplannen voor de Crownpoint locatie en het Huis van Stad en Regio, de uitbreiding Spuihavengarage en de herinrichting van de Spuiboulevard.
• Er zijn subsidieaanvragen uitgegaan voor de Woningimpuls van het ministerie van Binnenlandse Zaken en het Europese LIFE IP met betrekking tot vergroening, waterinfiltratie, natuurinclusiviteit en hittestress.
• In december 2020 was er een Stadslab over het stedenbouwkundig raamwerk en het beeldkwaliteitsplan.
• In 2021 zullen een aantal klankbordgroepen met omwonenden omtrent bovenstaande onderwerpen worden ingericht en zal een digitale nieuwsbrief worden geïntroduceerd.

Actuele raming en dekking

Voor de totstandkoming van de ontwikkelvisie en gebiedsvisie (inclusief participatietraject) is in de jaren 2016 tot en met 2018 totaal circa € 800.000 uitgegeven. Dit geld is beschikbaar gesteld middels de vaststellingen van de Bestuursrapportage 2016 (zie RIS-dossier 1787274) en Kadernota 2017 (zie RIS-dossier 1719162). Het project Spuiboulevard bevindt zich in de voorbereidingsfase. Voor de periode 2019-2020 is een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de herontwikkelingslocatie huidige Stadskantoor e.o. Tevens is een budget aangevraagd voor de uitvoering van de overige onderdelen van de gebiedsvisie. In 2021 zal een grondexploitatie worden geopend voor dit gebied. Voor particuliere initiatieven tot herontwikkeling waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, worden de kosten via een anterieure overeenkomst verhaald op initiatiefnemer.

Voor de onderdelen ter uitvoering van het verkeersstructuurplan (waaronder het voorstel voor aanpassing van beide parkeergarages) zal in de periode 2020-2025 per onderdeel een kredietvoorstel worden aangevraagd. Deze maatregelen kunnen niet uit de grondexploitatie worden gedekt. Het Verkeersstructuurplan, het Huis van Stad en Regio en de herontwikkeling van het gebied Stadskantoor-Hellingen-Spuihavengarage-Crownpoint zijn nauw met elkaar verbonden. Met name de in het verkeersstructuurplan beoogde verschuiving van de parkeercapaciteit is cruciaal. Hiervoor wordt een parkeervisie, parkeerbalans en een businesscase opgesteld die het begin 2021 wordt aangeboden. Hierin zijn de aantallen opgenomen die vanuit de parkeernormering voor het gebied (inclusief voor het programma van het HSR) benodigd zijn. Het risico bestaat dat de beschikbare middelen in de businesscase parkeren niet voldoende zijn voor het realiseren van de parkeervoorzieningen Spuiboulevard (Spuihaven en nieuwe garage Veemarkt). Ook de relatie met P+R Weeskinderendijk is cruciaal. Momenteel lopen er verkennende gesprekken met NS Vastgoed over dit terrein. Voor het Huis van Stad en Regio wordt binnen het financiële kader op huisvestingslasten voor Dordrecht gehandeld. De dekking van de parkeergarage evenals de parkeernormering behorend bij het programma zijn opgenomen in de businesscase parkeren. Er wordt een aanvraag ingediend voor Eneco-gelden om de investering dekkend te maken.

Liquiditeitenplanning

Pas nadat de grondexploitaties en daarmee de financiële kaders door de raad zijn vastgesteld, zullen we dit conform het vaste format in het projectblad vermelden.

Risico's en beheersmaatregelen

Jaarlijks worden de risico's geïnventariseerd en worden er beheersmaatregelen geformuleerd. Omdat het bekendmaken van deze risico's de (onderhandelings)positie van de gemeente kan schaden, zullen wij in het projectblad deze risico's slechts in beperkte mate behandelen. Doordat het project zich nog in de voorbereidende fase zich bevindt en hiermee de risicoanalyse nog niet gereed is zal deze paragraaf in het volgende projectblad aangevuld worden met risico's.

Voor zowel het verkeersstructuurplan (waaronder de toekomstvisie op de beide parkeergarages aan de Spuiboulevard) als de herontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie van het huidige Stadskantoor/Helling/Spuiboulevard is er een belangrijke relatie met het beoogde uitbreiding van de huidige P+R aan de Weeskinderendijk (zie projectblad Maasterras).

Grondposities

Opstallen en gronden onder het beoogde Huis van Stad en Regio (HvS&R) inclusief parkeren en commercieel programma zijn in het bezit van de gemeente. De locaties die na oplevering van het Huis van Stad en Regio vrijkomen, zijn allen in eigendom van de gemeente. Het gaat hierbij om het huidige Stadskantoor, gebouw "De Hellingen" (Sociale dienst en Ingenieursbureau Drechtsteden) en de Spuihavengarage. De grond onder Crownpoint is van de gemeente en wordt verpacht. Om meer grip op deze locatie te krijgen en vervreemding van de gebouwen te voorkomen is het Voorkeursrecht op deze locatie gevestigd. De diverse particuliere ontwikkelingen vinden plaats op locaties die door ontwikkelaars zijn verworven. Indien er hierbij sprake is van een bestemmingsplanwijziging, wordt een anterieure overeenkomst opgesteld voor het kostenverhaal.

Contractuele kaders/overeenkomsten

Niet van toepassing.

Betrokken partijen

Niet van toepassing.

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, et cetera

In 2020 is een stedenbouwkundig plan voor de herontwikkelingslocatie Stadskantoor/Hellingen/Spuihavengarage/Crownpoint opgesteld. Voor de locaties Huis van Stad en Regio en Crownpoint zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Tenzij de Omgevingswet (wederom) wordt uitgesteld, zal de herontwikkeling van het Stadskantoor/De Hellingen in het toekomstige Omgevingsplan worden opgenomen (ingangsdatum Omgevingswet 1-1-2022).

Scope

Het plangebied "Spuiboulevard e.o." wordt grofweg begrensd door de Spuiboulevard, de Johan de Wittstraat, het spoor en de Achterhakkers en bestaat uit:

1. Herontwikkelingslocatie "Stadskantoor e.o." bestaande uit het huidige Stadskantoor, De Hellingen, Crownpoint en de Spuihavengarage (samen circa 3 ha).
2. Huis van Stad en Regio (voormalig Rabobank- en Belastingkantoor en Veemarktgarage).
3. Uitvoering Verkeersstructuurplan.
4. Diverse deelprojecten met private initiatieven die ieder hun eigen tijdspad kennen.

Hierbij is van groot belang:

• Aanpassing verkeersstructuur op basis van het Verkeersstructuurplan en herinrichting openbare ruimte in en rond het plangebied.
• Het project is voor het parkeren en het integrale mobiliteitsvraagstuk afhankelijk van het beoogde transferium op de Weeskinderendijk. Deze locatie maakt onderdeel uit van het deelgebied Maasterras.

Programma

Op de locatie voormalig Rabobank-/belastingkantoor en Veemarktgarage komt een parkeergarage met circa 200 plaatsen met 20.000 m2 BVO ten behoeve van het Huis van Stad en Regio. Daarin komen in ieder geval de publieke functies van GRD, Bibliotheek AanZet, VVV - Dordrecht Marketing en de gemeente, aangevuld met een deel van de werkplekken. Het prijswinnende plan voegt hier nog een additioneel commercieel (woon)programma aan toe van circa 3.000 m2.

Op de locatie van het huidige Stadskantoor, gebouw De Hellingen, de Spuihavengarage en Crownpoint wordt voorlopig op grond van het stedenbouwkundig raamwerk uitgegaan van circa 500 woningen, een uitbreiding van de Spuihavengarage met circa 200 extra parkeerplaatsen, een (halfverdiepte) bewonersparkeergarage op de Crownpoint locatie en ongeveer 3.000 m2 commerciële voorzieningen in dit plangebied.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de concrete particuliere initiatieven binnen het gebied die momenteel een procedure doorlopen of reeds vergund zijn.

Voorgaande besluitvorming